Enteignung auf Pump

Am Ende zahlen Berlins Mieter

Die Berliner Linke verspricht eine scheinbar einfache Lösung für die Wohnungskrise: Große private Wohnungskonzerne sollen enteignet, ihre Bestände in Gemeineigentum überführt und die Mieten dadurch dauerhaft bezahlbar werden. Betroffen wären profitorientierte Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Die bisherigen Eigentümer sollen eine Entschädigung deutlich unterhalb des Verkehrswerts erhalten.

Was wie ein Befreiungsschlag für Mieter klingt, beruht jedoch auf einem Finanzierungsmodell voller Widersprüche. Die entscheidende Frage lautet: Wer bezahlt die Enteignung?

Die ehrliche Antwort: zunächst Kreditgeber – und anschließend die Mieter. Scheitert diese Rechnung, haften faktisch die Steuerzahler.

Milliardenkredite statt kostenloser Wohnungen

Auch eine Enteignung lässt die finanziellen Ansprüche der bisherigen Eigentümer nicht verschwinden. Das Grundgesetz schreibt eine Entschädigung vor. Über deren genaue Höhe würde mit großer Wahrscheinlichkeit jahrelang vor Gericht gestritten.

Die Linke möchte die Entschädigung nicht unmittelbar aus dem Berliner Haushalt bezahlen. Stattdessen soll eine neu gegründete öffentliche Gesellschaft beziehungsweise Anstalt des öffentlichen Rechts Kredite aufnehmen. Mit diesen Krediten werden die Wohnungskonzerne entschädigt. Zinsen und Tilgung sollen anschließend aus den Mieteinnahmen finanziert werden.

Damit ist bereits klar: Die Wohnungen gehen nicht schuldenfrei in öffentliches Eigentum über. An die Stelle der bisherigen Eigentümer tritt eine hoch verschuldete öffentliche Gesellschaft.

Das Geld kommt auch nicht aus irgendeiner geheimnisvollen staatlichen Quelle. Banken und Kapitalanleger müssten bereit sein, dieser Gesellschaft Milliarden zu leihen. Sie werden das nur tun, wenn ausreichende Sicherheiten, verlässliche Einnahmen oder eine Garantie des Landes Berlin vorhanden sind.

Ohne staatliche Absicherung dürfte die Finanzierung teuer werden. Mit staatlicher Absicherung trägt das Land Berlin das Risiko. Die Schulden wären dann möglicherweise formal aus dem Kernhaushalt ausgelagert, wirtschaftlich aber keineswegs verschwunden.

Eine Miete kann nicht jeden Wunsch gleichzeitig finanzieren

Das Konzept der Linken steht vor einem grundlegenden Zielkonflikt. Aus den Mieteinnahmen müssten gleichzeitig bezahlt werden:

•⁠ ⁠Zinsen und Tilgung der Entschädigungskredite,
•⁠ ⁠Verwaltung und laufender Betrieb,
•⁠ ⁠Reparaturen und Instandhaltung,
•⁠ ⁠energetische Sanierungen,
•⁠ ⁠Modernisierungen und größere Baumaßnahmen,
•⁠ ⁠Rücklagen für unvorhergesehene Schäden.

Gleichzeitig sollen die Mieten dauerhaft niedrig bleiben.

Doch jeder Euro kann nur einmal ausgegeben werden. Fließt ein großer Teil der Mieteinnahmen in den Schuldendienst, fehlt dieses Geld zunächst für Dächer, Heizungen, Fassaden, Leitungen, Aufzüge und energetische Sanierungen.

Bleiben die Einnahmen hinter der Kalkulation zurück, gibt es nur wenige Möglichkeiten: Die Mieten müssen steigen, Sanierungen werden verschoben, Berlin schießt Steuergeld zu oder die öffentliche Gesellschaft nimmt weitere Schulden auf. In jedem dieser Fälle zahlt am Ende jemand – und sehr wahrscheinlich sind es die Mieter oder Steuerzahler.

Das angeblich selbsttragende Modell funktioniert deshalb nur unter ausgesprochen günstigen Annahmen: Die Entschädigung müsste niedrig, der Kreditzins günstig, die Verwaltung effizient und der Sanierungsbedarf überschaubar sein. Bereits wenn nur eine dieser Annahmen nicht eintritt, gerät die Rechnung unter Druck.

Warum sollte jemand die Enteignung günstig finanzieren?

Niemand finanziert eine milliardenschwere Enteignung aus politischer Sympathie. Banken und Anleger kalkulieren Risiken.

Sie werden fragen, ob politisch begrenzte Mieten tatsächlich genügend Überschüsse erzeugen. Sie werden wissen wollen, ob die übernommenen Gebäude als Sicherheiten dienen können. Und sie werden prüfen, wer einspringt, wenn die Gesellschaft ihre Kredite nicht mehr aus eigener Kraft bedienen kann.

Günstige Konditionen wären vor allem dann erreichbar, wenn Berlin die Rückzahlung absichert. Damit würde das Risiko jedoch genau dort landen, wo es angeblich nicht liegen soll: beim öffentlichen Haushalt.

Die Finanzierung steht somit vor einem kaum auflösbaren Widerspruch:

Ohne Garantie Berlins drohen höhere Zinsen und schwierigere Kreditbedingungen. Mit Garantie Berlins entsteht ein öffentliches Milliardenrisiko. Bei niedriger Entschädigung drohen langwierige Rechtsstreitigkeiten. Bei höherer Entschädigung wächst der Schuldendienst. Bei niedrigen Mieten fehlen Einnahmen. Bei höheren Mieten verliert die Enteignung ihr zentrales politisches Versprechen.

Berlin besitzt keinen unbegrenzten finanziellen Spielraum

Dieses Experiment soll ausgerechnet ein Land wagen, dessen Haushalt bereits massiv unter Druck steht.

Berlin beendete das Haushaltsjahr 2024 mit einem Finanzierungsdefizit von rund 3 Milliarden Euro. Der Berliner Rechnungshof erwartet, dass der Schuldenstand bis 2027 auf etwa 77 Milliarden Euro steigt. Zwar hält das Land formal die Schuldenbremse ein, von üppigen finanziellen Reserven kann jedoch keine Rede sein.

Hinzu kommt, dass Berlin erheblich vom bundesstaatlichen Finanzausgleich profitiert. Im Jahr 2024 erhielt die Hauptstadt die höchsten Zuschläge im Finanzkraftausgleich und zusätzlich rund 1,8 Milliarden Euro allgemeine Bundesergänzungszuweisungen.

Diese Mittel sind nicht ausdrücklich für eine Enteignung vorgesehen. Es wäre deshalb falsch zu behaupten, Bayern oder andere Länder würden unmittelbar den Kauf Berliner Wohnungen bezahlen. Politisch bleibt aber eine berechtigte Frage: Sollte ein Land, das selbst auf umfangreiche Ausgleichszahlungen angewiesen ist, ein zusätzliches Milliardenrisiko eingehen?

Wenn die öffentliche Wohnungsgesellschaft später finanziell gestützt werden muss, belastet das den gesamten Berliner Haushalt. Dann konkurriert die Rettung des Enteignungsmodells mit Schulen, Verkehr, Polizei, Verwaltung und anderen öffentlichen Aufgaben.

Auch die Mieter tragen ein Risiko

Die Linke stellt die Enteignung als Schutzprojekt für Mieter dar. Doch ausgerechnet sie könnten die Folgen einer gescheiterten Finanzierung zuerst spüren.

Eine öffentliche Gesellschaft kann notwendige Reparaturen nicht dauerhaft mit politischen Versprechen bezahlen. Wenn Mieten begrenzt und gleichzeitig Milliardenkredite bedient werden müssen, droht ein wachsender Sanierungsstau. Maßnahmen werden dann später ausgeführt, kleiner geplant oder vollständig verschoben.

Die Gebäude verschwinden dadurch nicht. Ihr Unterhalt wird lediglich vertagt. Ein undichtes Dach, eine veraltete Heizung oder ein defekter Aufzug werden mit jedem Aufschub normalerweise nicht günstiger.

Damit entsteht die Gefahr, dass Mieter zwar auf dem Papier vor hohen Mieten geschützt werden, dafür aber mit einer sinkenden Wohnqualität und immer längeren Wartezeiten bei Reparaturen leben müssen. Alternativ müsste Berlin zusätzliches Geld bereitstellen – Geld, das der hoch verschuldete Haushalt an anderer Stelle einsparen oder durch neue Kredite beschaffen müsste.

Das Signal an private Investoren

Die geplante Enteignung betrifft zunächst nur große Unternehmen. Ihre Wirkung könnte jedoch darüber hinausreichen.

Wer in Berlin einen umfangreichen Wohnungsbestand aufbaut, müsste künftig berücksichtigen, dass politischer Erfolg zur Enteignung führen kann. Größere Investoren könnten Berlin meiden, höhere Risikoprämien verlangen, ihre Projekte aufteilen oder Wohnungen nach der Fertigstellung einzeln verkaufen, anstatt langfristig Mietbestände aufzubauen.

Das führt nicht zwingend zu einem vollständigen Baustopp. Kleine Vermieter, Genossenschaften, Selbstnutzer und öffentliche Gesellschaften würden weiterhin investieren. Für den dringend benötigten Mietwohnungsbau wäre der mögliche Rückzug großer Kapitalgeber dennoch ein erhebliches Risiko.

Weniger private Projekte bedeuten außerdem weniger Aufträge für Berliner Bauunternehmen, Handwerker, Architekten, Ingenieure und Planungsbüros. Arbeitsplätze verschwinden nicht automatisch, doch eine sinkende Bautätigkeit bleibt auch für die Beschäftigung nicht folgenlos.

Vergesellschaftung baut keine neue Wohnung

Der vielleicht größte Schwachpunkt des gesamten Versprechens ist seine fehlende Wirkung auf das Wohnungsangebot.

Durch die Enteignung wechselt eine bestehende Wohnung lediglich den Eigentümer. Aus einer privaten wird eine öffentliche Wohnung. Die Zahl der verfügbaren Wohnungen erhöht sich dadurch nicht.

Berlin würde also erhebliche finanzielle und administrative Kapazitäten darauf verwenden, bereits vorhandene Gebäude zu übertragen und Entschädigungsstreitigkeiten zu führen. Dieselben Kapazitäten könnten für schnellere Genehmigungen, die Erschließung von Bauland, kommunalen Neubau, sozialen Wohnungsbau oder die Förderung von Genossenschaften eingesetzt werden.

Die eigentliche Wohnungskrise – zu viele Wohnungssuchende und zu wenig verfügbares Angebot – wird durch einen Eigentümerwechsel nicht gelöst.

Ein Wahlversprechen ohne ehrliche Rechnung

Die Berliner Linke verspricht niedrige Mieten, eine Entschädigung unter dem Verkehrswert, günstige Milliardenkredite, zuverlässige Instandhaltung und eine Finanzierung ohne Belastung des Landeshaushalts.

Dass all diese Versprechen gleichzeitig eingehalten werden können, ist höchst zweifelhaft.

Rechtliche Umsetzbarkeit ist nicht dasselbe wie finanzielle Tragfähigkeit. Selbst wenn ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sein sollte, beantwortet das noch lange nicht die Frage, ob das Modell wirtschaftlich funktioniert.

Am Ende bleiben nur drei mögliche Zahler: die Mieter über ihre Mieten, die Berliner über ihre Steuern oder die Allgemeinheit über einen belasteten öffentlichen Haushalt.

Eine Enteignung schafft kein kostenloses Eigentum. Sie verwandelt private Wohnungsbestände in öffentlich verwaltete, kreditfinanzierte Bestände. Das kann man politisch wollen. Man sollte den Berlinern dann aber ehrlich sagen, wer die Rechnung trägt.

Das Versprechen, niemand werde belastet und alles finanziere sich praktisch von selbst, ist keine seriöse Wohnungspolitik. Es ist ein Wahlversprechen, dessen Kosten erst sichtbar werden, wenn die Stimmen längst ausgezählt sind.